La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4781 del 3 marzo 2026, ha ribadito un principio rilevante in materia di tassazione delle plusvalenze immobiliari: la cessione di un fabbricato esistente, anche se destinato alla demolizione e ricostruzione, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile ai fini dell’art. 67 del TUIR. Ne consegue che non è imponibile la presunta plusvalenza derivante dalla residua capacità edificatoria del suolo. La decisione conferma un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato e si pone in linea anche con l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate espressa nella circolare n. 23/E del 2020, rafforzando la distinzione tra fabbricato e terreno edificabile ai fini fiscali.

1. Il quadro normativo di riferimento

1.1 Normativa primaria

La disciplina delle plusvalenze immobiliari è contenuta nell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR (D.P.R. 917/1986), che qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di:

• terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti;

• immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (salvo alcune eccezioni).

Per quanto riguarda i terreni edificabili, la norma prevede la tassazione della plusvalenza indipendentemente dal periodo di possesso, in quanto la capacità edificatoria è considerata elemento intrinseco di incremento di valore del bene.

La ratio della disposizione consiste quindi nel colpire l’incremento di valore derivante dalla destinazione edificatoria impressa dalla pianificazione urbanistica.

1.2 Normativa secondaria e prassi

In passato l’Amministrazione finanziaria aveva assunto un orientamento più estensivo.

In particolare:

• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 395/E del 2008
  ammetteva la possibilità di riqualificare alcune operazioni immobiliari come cessione di terreno edificabile anche quando sull’area fosse presente un fabbricato destinato alla demolizione.

Successivamente la posizione dell’Amministrazione è mutata.

Con la Circolare n. 23/E del 29 luglio 2020 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

• la presenza di un fabbricato esistente impedisce la riqualificazione della cessione come vendita di terreno edificabile;

• la disciplina delle plusvalenze dei terreni edificabili non può essere applicata quando il bene ceduto è un edificio già esistente.

Questo orientamento si è progressivamente consolidato anche nella giurisprudenza di legittimità.

1.3 Finalità della disciplina

La normativa sulle plusvalenze dei terreni edificabili mira a tassare:

• l’incremento di valore derivante dalla pianificazione urbanistica;

• la maggiore capacità edificatoria attribuita al suolo.

Non rientrano invece nella ratio della norma:

• incrementi di valore derivanti da iniziative edificatorie del proprietario;

• potenzialità edificatorie future e meramente eventuali.

2. La questione interpretativa

2.1 Il caso esaminato

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 4781/2026):

• il contribuente aveva venduto una quota di un villino con annessi fabbricati e terreno;

• il lotto ricadeva in un’area urbanisticamente destinata allo sviluppo edilizio;

• il fabbricato era destinato alla demolizione e ricostruzione.

L’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di accertamento sostenendo che:

• la cessione dovesse essere qualificata come vendita di terreno edificabile;

• la plusvalenza imponibile dovesse essere calcolata tenendo conto della capacità edificatoria residua del lotto.

2.2 La posizione dell’Agenzia delle Entrate

Secondo l’Amministrazione finanziaria:

• l’intenzione dell’acquirente di demolire il fabbricato e ricostruire con maggiore volumetria avrebbe reso l’operazione assimilabile alla vendita di un terreno edificabile;

• la presenza dell’edificio non sarebbe stata determinante, poiché il valore economico della transazione sarebbe stato legato alla potenzialità edificatoria dell’area.

2.3 Le questioni interpretative

La controversia poneva una questione centrale:

è possibile riqualificare la vendita di un fabbricato esistente come cessione di terreno edificabile quando l’immobile è destinato alla demolizione?

Il tema è particolarmente rilevante nella prassi immobiliare, soprattutto nelle operazioni di:

• rigenerazione urbana

• sviluppo immobiliare

• demolizione e ricostruzione con incremento di volumetria.

3. Il principio affermato

3.1 Il principio giuridico affermato

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente affermando che la vendita di un fabbricato esistente non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile, anche se il fabbricato è destinato alla demolizione.

La distinzione tra:

• bene edificato

• bene non edificato

è infatti rigida e non ammette categorie intermedie.

3.2 Le motivazioni della decisione

La Corte evidenzia che:

• la qualificazione fiscale del bene deve basarsi sulla natura oggettiva del bene ceduto;

• non è possibile attribuire rilievo fiscale a intenzioni future e incerte dell’acquirente;

• la disciplina delle plusvalenze dei terreni edificabili riguarda solo i terreni non edificati.

Pertanto:

• un fabbricato esistente rimane tale, anche se l’acquirente intende demolirlo e ricostruirlo.

3.3 Gli elementi interpretativi più rilevanti

La Cassazione sottolinea inoltre che:

• la capacità edificatoria residua del lotto è già implicitamente incorporata nel valore del fabbricato;

• tale valore è riflesso sia nel prezzo di cessione sia nella rendita catastale.

Di conseguenza non è legittimo:

• imputare al venditore una plusvalenza autonoma legata alla volumetria residua.

4. Orientamenti della giurisprudenza e della prassi

4.1 Giurisprudenza della Cassazione

L’ordinanza del 2026 si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato.

Tra le principali pronunce: Cass. n. 929/2024 – Cass. n. 5174/2022 – Cass. n. 36685/2021 – Cass. n. 16374/2021 – Cass. n. 5088/2019.

Tutte le decisioni confermano che la presenza di un fabbricato impedisce la qualificazione della cessione come vendita di terreno edificabile.

4.2 Orientamenti delle corti di merito

Anche diverse Corti di giustizia tributaria hanno adottato la stessa impostazione, evidenziando che:

• la qualificazione fiscale dell’operazione deve basarsi sul bene effettivamente trasferito;

• non è possibile fondare la tassazione su elementi meramente prospettici o eventuali.

4.3 Documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate

La posizione della giurisprudenza è oggi coerente con l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate.

Con la Circolare n. 23/E del 2020 l’Amministrazione ha infatti riconosciuto che:

• la cessione di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;

• la precedente impostazione della Risoluzione 395/E del 2008 deve ritenersi superata.

5. Implicazioni pratiche per imprese e contribuenti

5.1 Effetti per i contribuenti

La decisione della Cassazione comporta che:

• la cessione di fabbricato destinato alla demolizione non genera automaticamente una plusvalenza tassabile come terreno edificabile;

• il trattamento fiscale dipenderà dalla disciplina ordinaria delle plusvalenze immobiliari.

In particolare se l’immobile è posseduto da oltre 5 anni, la plusvalenza non è tassata (salvo casi particolari).

5.2 Impatti per imprese e professionisti

Per operatori immobiliari e professionisti il principio ha importanti effetti:

• maggiore certezza nella qualificazione fiscale delle operazioni immobiliari;

• riduzione del rischio di riqualificazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria;

• maggiore prevedibilità nelle operazioni di rigenerazione urbana e sviluppo immobiliare.

5.3 Possibili rischi di contenzioso

Nonostante il consolidamento dell’orientamento giurisprudenziale, rimangono alcune possibili aree di rischio:

• operazioni nelle quali il fabbricato sia puramente simbolico o di fatto inesistente;

• situazioni in cui l’atto di vendita evidenzi chiaramente la finalità di valorizzazione edificatoria del terreno.

In tali casi l’Amministrazione potrebbe comunque tentare una riqualificazione.

6. Conclusioni

La Cassazione, con l’ordinanza n. 4781/2026, conferma che la cessione di fabbricato destinato alla demolizione non può essere trattata fiscalmente come vendita di terreno edificabile.

Il principio affermato rafforza un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato e coerente con la prassi più recente dell’Agenzia delle Entrate.

Dal punto di vista operativo:

• la presenza di un fabbricato esistente assume valore decisivo nella qualificazione fiscale dell’operazione;

• la capacità edificatoria residua del lotto non può essere utilizzata per determinare una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67 TUIR.

Per imprese, investitori immobiliari e contribuenti ciò comporta una maggiore certezza nella gestione fiscale delle operazioni immobiliari che riguardano immobili destinati a demolizione e ricostruzione.

Il presente articolo è aggiornato alla data di pubblicazione e le informazioni sopra riportate potrebbero quindi essere variate per effetto di disposizioni successive.