Agevolazione “prima casa” per immobili collabenti (F/2): apertura dell’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 108/2026

Con la Risposta n. 108 del 2026, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la possibilità di applicare l’agevolazione “prima casa” anche all’acquisto di immobili collabenti censiti in categoria catastale F/2, purché destinati, a seguito di interventi edilizi, ad uso abitativo.

Il documento recepisce il recente orientamento della Corte di Cassazione (ordinanza n. 3913/2025), superando la precedente posizione restrittiva dell’Amministrazione finanziaria espressa con la risposta ad interpello n. 357/2019.

Il quadro normativo di riferimento

L’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR), che prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota del 2% per gli acquisti di abitazioni non di lusso, al ricorrere di specifici requisiti soggettivi e oggettivi.

Tradizionalmente, il beneficio è riconosciuto per immobili abitativi censiti in categoria catastale A (esclusi A/1, A/8, A/9 e A/10). La prassi aveva già esteso il beneficio anche ai fabbricati in corso di costruzione (categoria F/3), purché strutturalmente destinati ad abitazione.

La questione interpretativa

L’interpello riguardava l’acquisto di un fondo rustico con annessa unità collabente F/2 costituita da trulli e relative pertinenze. Il contribuente chiedeva se fosse possibile fruire dell’agevolazione “prima casa”, impegnandosi a ristrutturare l’immobile e destinarlo ad abitazione entro tre anni dall’acquisto.

Gli immobili collabenti sono fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un elevato stato di degrado e privi di autonoma capacità reddituale.

Il principio affermato dall’Agenzia delle Entrate

Recependo l’orientamento della Cassazione, l’Agenzia ha chiarito che la classificazione catastale F/2 non impedisce l’accesso all’agevolazione “prima casa”, purché l’immobile sia concretamente suscettibile di essere trasformato in abitazione.

Secondo la Suprema Corte, ciò che rileva non è l’attuale abitabilità del bene, bensì la sua futura destinazione abitativa, da realizzarsi mediante gli opportuni interventi edilizi entro il termine triennale previsto per l’attività di accertamento dell’Amministrazione finanziaria.

L’Agenzia ha quindi confermato che il beneficio compete anche per gli immobili collabenti, a condizione che:

• sussistano tutti i requisiti “prima casa” previsti dalla Nota II-bis;
• le dichiarazioni richieste siano rese nell’atto notarile;
• l’immobile venga effettivamente destinato ad abitazione entro tre anni.

Implicazioni pratiche per contribuenti e professionisti

La nuova interpretazione amplia significativamente le possibilità di accesso alle agevolazioni “prima casa”, favorendo:

• operazioni di recupero edilizio;
• acquisti di immobili rurali o degradati;
• interventi di demolizione e ricostruzione finalizzati all’abitazione.

Dal punto di vista operativo, sarà opportuno:

• documentare con attenzione il progetto di recupero;
• verificare la concreta destinazione abitativa dell’immobile;
• monitorare il rispetto del termine triennale per il completamento dell’intervento.

Particolare attenzione dovrà essere prestata ai casi in cui il recupero edilizio non venga ultimato nei termini, circostanza che potrebbe comportare la decadenza dal beneficio e il recupero delle imposte ordinarie.

Conclusioni

La Risposta n. 108/2026 segna un importante cambio di orientamento in materia di agevolazioni “prima casa”, riconoscendo il beneficio anche per gli immobili collabenti censiti in categoria F/2. La centralità viene attribuita non allo stato attuale del fabbricato, ma alla sua concreta destinazione abitativa futura.

Per contribuenti e operatori del settore immobiliare si apre quindi una rilevante opportunità di pianificazione fiscale e recupero del patrimonio edilizio esistente. Resta tuttavia fondamentale rispettare rigorosamente i requisiti previsti dalla normativa e completare gli interventi entro il termine triennale indicato dalla giurisprudenza e recepito dall’Agenzia delle Entrate.

Il presente articolo è aggiornato alla data di pubblicazione e le informazioni sopra riportate potrebbero quindi essere variate per effetto di disposizioni successive.