Circolare di Studio n. 31/2020: Sismabonus al 110% anche per gli acquirenti di immobili antisismici
22 Settembre 2020

Le disposizioni introdotte dal Decreto Rilancio ed i conseguenti provvedimenti attuativi sono stati – e sono tuttora – oggetto di attento studio e confronto da parte degli addetti ai lavori (in particolare tecnici, imprese e fiscalisti) che si trovano peraltro quotidianamente dinnanzi ai ripetuti interventi dell’Agenzia delle Entrate la quale, in risposta ai quesiti dei contribuenti, sta via via esprimendosi in relazione ai singoli “casi concreti” sottoposti al suo esame.

1. L’attuale posizione degli Istituti di Credito.

In questo contesto si inseriscono anche le Banche e le Imprese Costruttrici le quali si propongono, rispettivamente, come cessionari dei crediti fiscali (ai fini della concessione di un finanziamento per l’esecuzione dei lavori), ovvero per la concessione del c.d. “sconto in fattura”.

In queste settimane abbiamo avuto modo di confrontarci con alcune di dette realtà riscontrando, dopo un primo periodo di evidente “improvvisazione” da parte di taluni interlocutori, una graduale assunzione di responsabilità ed attenzione per quelle che sono le molteplici problematiche legate al c.d. “Superbonus 110%”, con particolare riguardo per la facoltà di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Dai colloqui intercorsi con alcune Banche, abbiamo constatato che alcuni dei principali Istituti Bancari Italiani sono già in grado di operare e hanno già precisato le modalità operative oltre che le condizioni economiche, mentre alcune Banche, meno strutturate, ci hanno fornito indicazioni di massima ritenendo di dover ancora attendere ulteriori chiarimenti prima di poter indicare in via definitiva gli oneri del finanziamento e delle procedure dirette alla cessione del credito fiscale.

2. L’importanza della fase di progettazione e le potenziali implicazioni a carico del committente.

In generale, dai colloqui con le Banche è emersa una raccomandazione comune, che condividiamo appieno e che peraltro costituisce, per alcune Banche, la ragione del ritardo nell’individuazione definitiva delle condizioni del prodotto finanziario da proporre alla clientela con riferimento per il “Superbonus 110%”: la necessità di una quanto mai attenta e scrupolosa progettazione e cura dell’intervento edilizio, soprattutto sotto il profilo tecnico-professionale, avuto riguardo per le formalità e i requisiti, tutt’altro che trascurabili, previsti dalla normativa.

E’ così necessario preoccuparsi, oltre che delle problematiche tecniche e fiscali, anche delle cautele legali civilistiche al fine di tutelarsi rispetto alle possibili implicazioni a carico del proprietario-committente in caso di errori o inidoneità del progetto e/o dell’opera rispetto ai requisiti imposti dalla legge ai fini della fruizione del Superbonus 110%.

L’errata progettazione dell’intervento, l’errata presentazione della pratica e/o la non corretta esecuzione dell’opera, anche sotto il profilo della scelta dei materiali forniti ed utilizzati dall’impresa, può infatti comportare:

  • Il diniego della Banca all’erogazione del finanziamento contro acquisizione del credito fiscale;
  • La contestazione dell’Agenzia delle Entrate e la conseguente perdita dell’agevolazione fiscale.

Così come è stata inquadrata la disciplina si può senza dubbio ritenere, infatti, che il progettista ed i tecnici incaricati di seguire i lavori, oltre che di asseverare gli stessi, siano i principali “attori” dell’intervento agevolato, per tale ragione sottoposti a responsabilità ulteriori rispetto a quelle usualmente a loro carico nel corso di un intervento edilizio.

A prescindere della procedura individuata dalla Banca per la verifica amministrativa della pratica ai fini dell’acquisizione del credito, che taluni Istituti hanno oltretutto delegato ad advisor esterni, la raccomandazione univoca finora ricevuta è stata quella di rivolgersi ad un tecnico qualificato in quanto, in caso di errori procedurali ovvero omissioni o carenze documentali, l’operazione di finanziamento potrebbe risultare compromessa.

3. Il ruolo e la responsabilità dell’impresa.

A prescindere dagli obblighi e dalle responsabilità derivanti dalla legge in capo all’impresa esecutrice dei lavori, non si deve dimenticare che, ferma la responsabilità del progettista e direttore lavori, anche l’impresa stessa non è esente dalle responsabilità conseguenti ai VIZI DI PROGETTAZIONE se, in base alle competenze in suo possesso, poteva e doveva accorgersi di tali errori, con conseguente obbligo di denunciarli e farli presente al committente.

Detto principio è statuito, in modo pressoché univoco, dalla Corte di Cassazione per la quale l’appaltatore è obbligato a controllare la bontà del progetto o delle istruzioni impartite dal committente e, ove queste siano palesemente errate, può andare esente da responsabilità solo ove dimostri di aver manifestato il proprio dissenso e di essere stato costretto ad eseguirle (Cass. 17213/2020; Cass. 9152/2019; Cass. n. 8016 del 2012). La responsabilità dell’appaltatore è pertanto da escludere solo nell’ipotesi in cui risulti costituire passivo strumento nelle mani del committente, direttamente e totalmente condizionato dalle istruzioni ricevute senza possibilità di iniziativa o vaglio critico (Cass. 9189/2020; Cass. 12995/2006).

In ogni altro caso la prestazione dovuta dall’appaltatore implica invero pure il controllo e la correzione degli eventuali errori del progetto (Cass. 9189/2020; Cass. 1981/2016; Cass. 12995/2016).

Ne consegue che l’appaltatore risponde per i difetti della costruzione derivanti (pure) da vizi della cosa anche laddove gli stessi siano ascrivibili alla imperfetta od erronea progettazione fornitagli dal committente, in tal caso prospettandosi l’ipotesi della responsabilità solidale con il progettista, a sua volta responsabile nei confronti del committente per inadempimento del contratto d’opera professionale ex art. 2235 c.c. (Cass. 9189/2020; Cass. 8395/1996).

E’ quindi evidente che, avuto riguardo per il “Superbonus 110%”, un’eventuale responsabilità dell’impresa, in concorso con i progettisti ed il direttore dei lavori, in caso di errori tali da comportare la decadenza del beneficio fiscale, deve ritenersi tutt’altro che esclusa, tenuto conto soprattutto dei requisiti tecnici imposti dalla normativa specifica, con particolare riguardo per le caratteristiche dei materiali utilizzati, solitamente forniti dall’appaltatore. [1]

4. L’importanza di predisporre contratti accurati e specifici.

Sul punto si pone l’attenzione sulla necessità – di primaria importanza – di FORMALIZZARE ACCURATI E SPECIFICI CONTRATTI SIA CON I PROFESSIONISTI CHE CON L’IMPRESA, al fine di garantire che l’opera sia idonea ai fini dell’accesso alle detrazioni – ed in particolare al “Superbonus 110%” – quanto a progettazione, quantificazione delle detrazioni, scelta dei materiali ed esecuzione dei lavori.

E’ difatti tutt’altro che infrequente, nella prassi (oltre che nell’ambito contenzioso…), imbattersi in incarichi conferiti verbalmente o a mezzo di scritture “essenziali” ed incomplete, spesso ridotte a meri preventivi controfirmati, ovvero a scritture predisposte unilateralmente a sfavore del committente.

Se in tali ipotesi, da sempre terreno fertile per le dispute giudiziali, il codice civile viene sovente in soccorso, colmando le lacune del contratto stipulato dai contraenti, la prova della portata dell’incarico conferito, con particolare riguardo per l’esigenza manifestata dal committente di voler ristrutturare l’immobile beneficiando del c.d. “Superbonus”, potrebbe invece non risultare di agevole prova in caso di problemi.

Se difatti è pacifico e indiscusso l’obbligo del progettista e dell’impresa di realizzare un’opera a regola d’arte tale da ottenere l’agibilità, non è parimenti pacifico che gli stessi siano tenuti a progettare e  concretizzare un intervento che, per le sue caratteristiche, consenta al committente-proprietario di fruire delle agevolazioni.

Non vi è infatti alcun obbligo per il quale un immobile, in fase di ristrutturazione debba essere realizzato nel rispetto dei particolari requisiti tecnici o secondo gli iter procedurali e formali previsti per il Superbonus 110%.

Nulla vieta infatti ad un proprietario di ristrutturare la propria abitazione eseguendo un intervento più “leggero” accontentandosi dei bonus edili ordinari ovvero addirittura senza fruirne affatto.

Di conseguenza è assolutamente necessario predisporre SPECIFICI CONTRATTI RECANTI PRECISE CLAUSOLE CONTRATTUALI DI GARANZIA manifestando espressamente l’esigenza primaria del committente – elevandola a condizione essenziale ai fini del suo interesse a contrarre – affinché l’opera sia progettata ed eseguita in modo che egli possa fruire appieno delle detrazioni conseguenti al c.d. “Superbonus”.

Si ritiene peraltro quanto mai opportuno che i contratti prevedano espressamente anche la precisa quantificazione delle detrazioni fiscali dei quali il committente-contribuente potrà beneficiare sulla base della tipologia di intervento realizzato.

Tale quantificazione, che talvolta viene ricondotta alla consulenza del solo fiscalista, presuppone invece l’intervento congiunto di quest’ultimo unitamente ai tecnici incaricati (progettista e termotecnico in primis) oltre che dell’impresa, non potendosi prescindere dall’esame del progetto (sia sotto il profilo edile che dell’impiantistica) nonchè dei materiali impiegati.

5. Rilievi conclusivi

Facendo nostra la richiesta e segnalazione di un primario Istituto Bancario, rileviamo che, ai fini dell’istruzione di una pratica di cessione del credito contro finanziamento, sia quindi quanto mai opportuno presentare preliminarmente alla Banca il PROGETTO, completo di tutti gli allegati a corredo della pratica edilizia, affiancato da un BUSINESS PLAN, ancorché semplificato ma recante l’ammontare delle detrazioni conseguibili tenuto conto dell’opera da realizzare, affinché ci si possa assicurare – prima dell’avvio dei lavori e quindi dell’esborso dei primi oneri – l’erogazione del finanziamento e quindi il buon fine dell’operazione ed evitare così spiacevoli sorprese.

Sebbene la scadenza delle agevolazioni fiscali, ad oggi fissata al 31 dicembre 2021 (salvo proroghe finora solo paventate per le vie brevi), sia per molti motivo per accelerare l’avvio dei lavori o il conferimento degli appalti da parte dei clienti, ci preoccupiamo ancora una volta di raccomandarvi di effettuare un accurato studio preliminare dell’intervento prima di avviare le opere o iniziare i lavori, in quanto la fretta potrebbe, nella fattispecie, costare cara.

Restando a disposizione per ogni eventuale chiarimento o informazione in merito a quanto sopra, porgiamo cordiali saluti.

(A cura dell’Avv. Giulio Fanti – Il  presente articolo è la riproduzione della Circolare inviata ai clienti alla data di pubblicazione e non verrà quindi successivamente aggiornata. Le informazioni sopra riportate potrebbero quindi essere variate per effetto di disposizioni successive alla pubblicazione)

[1] In primis il c.d. “Decreto Efficienza Energetica” del 06 agosto 2020